今天财政部、国家税务总局会同有关部门起草的《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》发布并向全社会公开征求意见,其中涉及住房贷款利息及住房租金的抵扣方案。

中信建投证券房地产行业首席分析师陈慎认为,住房专项抵扣方案的要点在于:

并未提到“普通住房”,抵扣门槛低于此前预期。方案中提出可享受利息扣除的是“首套住房贷款利息支出”,并未标明是否为“普通住房”,比市场此前预期的普通住房门槛更低,意味着更大范围的购房者可享受到住房贷款利息抵扣政策。

定额抵扣,意味着更低房屋总价和更长贷款周期购房者更加受益。我们在此前报告中指出,如果没有任何限制,更高收入和更长贷款周期的购房者将更大程度受益房贷利息抵扣,所以方案推出一定会有额度限制。而此次方案提出住房贷款利息每年1.2万(每月1000元)标准定额扣除,符合我们此前判断。据我们测算,假设贷款期限为30年,贷款利率为基准利率,1000元月均利息支出抵扣意味着40万以下的贷款额能得到覆盖,对应房屋总价更低、贷款期限更长的购房者边际受益更为明显。

住房租金抵扣更加精细化。租金抵扣方案特点在于:1、根据不同城市的租金负担进行了差别化定档(三档),无房者租房按每年0.96万元到1.44万元标准定额扣除。2、有房者无法享受租金抵扣,以及大城市中租金扣除额度高于房贷利息扣除额度,都反映租售并举导向,有助于推进重点一二线城市的租房市场稳步发展。3、唯一需要关注的是,由于租金会每年动态上涨,租金抵扣额度是否能够随之进行动态变化是后续需要关注的文件细则。

我们认为此次住房相关专项抵扣方案细则好于此前预期,定位“首套住房”而非“普通住房”意味着降低刚性需求(包括首次购房以及租房)的住房消费成本得以降低,有利于房地产市场平稳发展,租售并举思路延续。板块估值已经处于低位,积极因素正逐步兑现,建议优选:1、具备强融资能力和ROE突破潜力的龙头房企(保利地产招商蛇口、万科、华侨城);2、享受成长弹性和边际催化的企业(阳光城荣盛发展);3、享受存量红利的企业(建发股份光大嘉宝新湖中宝)等。

(中信建投)