我自己持有大悦城更多,单纯看估值,红星美凯龙还是要便宜
从财务杠杆看,两家公司实际差不多,都比较谨慎,也都储备了不少现金
从利息成本来说,大悦城因为企业背景等原因,整体财务成本只有4.2%,这个是很低的,对做商业地产很有利,红星美凯龙大概要高1个点,大概5.2%上下


 从具体业务来说,红星美凯龙的租金和委管规模是挺大的,但是,我观察过它所有项目的租金变化,还是有波动的,虽然波动不大,但说明周期性会比购物中心明显要强
  从商户组合来说,红星美凯龙这种家居建材调改空间要比购物中心小,要看2008-2010年附近大悦城的租户结构和现在对比,已经天地之差了,购物中心需要高强度的调改,家居建材简单多了
  从城市零售规模来说,购物中心远大于家居建材,前几年家居建材一个大城市就是150万平方左右的商业面积供应量,现在增加估计也没有太多,但是购物中心不一样,比如上海,购物中心供应量大概在接近300个了,我估计商业面积会在2000万平方左右的体量(这个数字我没有核实)
  而且,上海可能年度购物中心增量可能还在每年20个左右增加,所以竞争环境完全不同,市场容量也完全不同
  红星美凯龙基本没可能复制北京上海的自持物业布局,因为这种级别的城市没有了,除非其它城市的核心公司退出市场,红星美凯龙去并购,这个行业上市公司少,所以对红星美凯龙是有利的


 大悦城的扩张机会要好很多,购物中心运营的好,在成都,西安,长沙,青岛,沈阳,杭州,武汉,南京,重庆,甚至石家庄,郑州,南宁,宁波,都可以拿到很高的租金,比一线城市租金高都正常,因为中国二线大城市规模足够大了,市场容量完全没问题,而且居住密度,人口规模和容积率,尤其轨道交通的配置,很多城市都在快速提升
  但是,商业地产对土地天赋要求很高,大悦城在一线城市,基本很难拿地了,公开竞价太贵,除非深圳大悦城这种,集团内部的调配,或者上海长风大悦城这种市场并购,像恒隆100多亿杭州,还有北京最近可能有一块起步接近90亿的商业土地,大悦城是没有实力做这么大项目的,这种高价土地,资本回报注定也不会太高
  大悦城可能未来会主动参与到城市更新中去,但这种项目的进度就不好说,比如青岛大悦城项目,现在办公,住宅和商业街广场的进展比较顺利,但购物中心部分的土地好像进度就一般(拆迁好像有问题),看4季度能不能拿下土地,城市更新,都是比较成熟的土地,做成了潜力还是更大
  另外就是,大悦城做的是综合体,除了购物中心,还会包含办公,商住公寓,可能还有一些酒店,这些物业的销售节奏不确定性比较高,可能卖不出去还得自持几年,也会占用资本
  比如,上海大悦城现在在建的办公和商业街,整个是60-70亿规模的资产,整个推动的过程还是需要很多钱,也需要很长时间
  大悦城的前身是中粮置地,是中粮集团的商业物业集合,现在改成大悦城,是定位于商业综合体为主,所以这两年一直在处理非核心资产,但是,有一些低效资产是难免的,比如陆家嘴的鹏利公寓,这个项目本身住宅就卖的特别慢,因为总价太高了,18-19万一平方,散售的部分,现在就剩一套了,但是鹏利公寓,大悦城还持有49200平方,也是住宅产权,现在拿来出租,一年租金是1.17亿左右,这个租金和这个资产价值是不成正比的,当然,这个资产出售,可能也面临大量的税负,因为当时成本太低了(主要说的是散售,整售的税负我不清楚)
  对于红星美凯龙来说,资产结构要简单,就是建材家具卖场租金和管理费,收入也够也简单
  当然,大悦城的这些资产出售,包括住宅和散售商铺,也是能赚钱的,有时候盈利还很高,尤其住宅,高利润住宅项目可以更快的提升公司的资本实力
  从购物中心来说,大悦城扩张前景还很大,它还算个小公司,就10来个项目,而且今年投产的项目就很多,未来的项目增速,现在还不好判断
    另外,大悦城也在平衡散售物业的储备,之前住宅这些储备特别小,推出市场节奏也不稳定,所以业绩波动相对大,现在他们可能想有一个比较稳定规模的储备,不让这一块的波动太大,这个还得观察
   我觉得,未来大悦城购物中心,回报最高的项目,会是类似西安大悦城和长风大悦城这种,老业主已经做完了,经营一般,但资产和债务结构已经好了,大悦城直接按净资产作价收购,投资做一些改造,通过运营把租金提升起来,推到自己三个基金里,加快资本循环,这个速度比常规开发快多了,而且成本还要低很多,具体这种扩张能不能大幅展开,也还需要观察
   今年6月以后,全国的消费市场好像都一般,所以整个消费市场都有可能会有一次明显的波动,但从长期看,我自己是看好的
   这两家公司,我都希望他们能稳定的提高分红,毕竟是持续性的经营利润,多分点现金可以提高股东长期回报
  从安全来说,我看不出来这两家有什么不安全的,他们持续性租金收入覆盖利息都没有问题,大悦城就是散售业务一套卖不出去,租金也能覆盖利息的开支,红星美凯龙也一样,债务大多是长期的,而且资产现金流强劲,拿出去抵押或者证券化都有畅通的渠道